讲个通俗易懂的，以深圳来说，综合因素很多。每年人口增量，源源不断的生力军涌入。还上市公司扎堆儿，地方土地供应短缺，还有一些re钱无路可走，教育资源优势紧俏，这些核心区域占据所有资源，经济，教育，医疗，生活，就业，导致了人的“聚集效应”这些区域房价都在平稳上涨。
因为大城市有更多的就业机会，有更好的发展；比如做IT的，就要往北上杭深走！小城市有的，大城市都有甚至更完善。随着交通的发展也导致了大城市对小城市人才的吸引。
三四线城市房价的确回落，高空置率，卖不起价，二手交易量低迷，具体能做的是制造业、商业这些工种，需要的工人较多，走出去的大学生很少去做这个，依靠外出务工人员的家乡情结来维持房价。
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任泽平说2024：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
我们目前房地产的政策是房住不炒，从2016年底开始的调控，知道现在，没有放松的迹象，一二线城市降温明显。
目前的三四线，甚至有的城市还在上涨，这是因为开始于几年前的城市规划方案以及棚户区改造计划带来的效应。
上个5年，我国提出缩小大城市，发展小而美的城市，于是三四线城市被分配了大量的土地指标，开发商都去疯狂的拍地，恒大，碧桂园，万科在三四线城市随处可见。
但是这样的后果就是三四线开发过于严重，本身这些城市就没有足够的人口去做支撑，再加上供应量高起，根据经济学原理，供过于求，所以三四线长期来看，绝对会楼市下跌。
而一二线城市，比如，深圳，南京，上海，西安，郑州等城市，首先有着产业做支撑，人口再未来会大量流入新一线城市，当然由于北京上海仍限制户口，未来人口增长率最快的地方，可能是那些新的国家中心城市。例如成都，武汉，西安，重庆，郑州等。
去年开始，我们的城市化方向重新做了调整，发展区域中心城市，发展大都市圈城市群，所以在未来，这些中心城市的人口流入会非常明显，所以长期来看，一二线城市的房价至少是保值的。
个人认为这种判断多基于理论，这种判断的基础，主要从几方面考虑，不能说没有道理
1.一线城市集中了优势资源，有资源优势的地方必然导致人口聚集，人口导入助推房价，这是供给需求的基本常识。
2.一线城市的土地稀缺性，随着城市进程加快，可用开发土地减少，土地放量减少，到需求持续跟进，导致房价提升。
总体而言是供应需求的关系，供应减少，房价提升
但个人认为，取决于房价的因素有很多方面，核心一定是供应需求，房地产是一个复合性很高的行业，受多方面因素影响，房价的涨跌也是一个很难准确回答的问题，正如“因城施策”的政策方针，每个城市有每个城市的特征，我总结的影响房价的因素可以从如下方面考虑：
1.城市经济发展
2.人口聚集能力
3.国家宏观政策
4.地方性政策
5.供应需求关系
因为一线城市有大量的人口基数， 优质顶尖的资源几乎全部聚集在一线城市。很多世界500强企业和知名的的民营企业大量云集在一线城市，给年轻人提供了无限的就业发展平台。所以一线城市永远是人削尖脑袋想一头扎进去的城市。
有市场的地方就有行情，市场一般都是靠人口基数建立起来的，所以原则上一线是会持续上涨，但是现在国家在调控房价，毕竟还是存在很大的泡沫了，再不控制等哪天刺破了，那个冲击力太可怕了，具体可以参考一下91年日本的楼市***事件。
关于三四线，没有太多的产业，人的收入水平非常低且很不稳定，伴随着老龄化的增长，人口红利断崖式下跌，房子供大于求，所以下跌的可能性更大。
